皆さんこんにちは。群馬県大泉町の行政書士事務所、行政書士オフィスかわしまです。
今日は不動産のお話をします。皆さんは、旗竿地、ご存じでしょうか？日ごろから、不動産に携わっていらっしゃる方は、ご存じの言葉と思いますが、一般の方には、あまりなじみがない言葉と思います。私自身、宅建士になる前は知りませんでした。
旗竿地（はたざおち）とは土地の形状や利用に関する用語で、日本の不動産用語の一つです。具体的には、以下のような特徴を持つ土地を指します。
・形状
旗竿地は、長い細い通路（「旗竿」）の先に、広い部分（「旗」）がある形状の土地です。つまり、通路部分が公道に接し、その通路の先に広い土地が広がっています。
・利用
このような形状の土地は、通路部分が狭いため、通常、通路部分には建物を建てることができず、通路の先にある広い部分に建物を建てます。このため、建物が通路に面しているわけではなく、通路を通って広い土地にアクセスする形になります。
・利点と欠点
旗竿地の利点としては、プライバシーが確保しやすく、道路に面していないため騒音や交通の影響を受けにくいことがあります。一方、欠点としては、通路部分の幅が狭い場合、車の出入りがしづらいことや、通路部分が他の土地と共有の場合、他の利用者とのトラブルの原因になりうることがあります。
旗竿地に建物を建てるには注意しなければならない点があります。建築基準法に基づいて通路部が道路に2m以上接する必要があります。そして、通路全体において、2m以上の幅が必要なため、接道部分が2m以上でも通路の一部の幅が狭いと建築基準法を満たせません。仮に、通路部が道路に2m以上接していない、通路部の一部が2m以下といった場合は、旗竿地に建物を再建築できません。
このように旗竿地には、再建築する際に、制限がある場合もあるため、一般的には、好まれる土地の形態ではありません。こういった土地を相続される可能性がある方は、相続後について、どのように管理、運用していくか考えておいた方がよいと思います。場合によっては、相続そのものを見送る、相続放棄するといった方向も検討する必要があるかもしれません。
こんな一般的には扱い難いと考えられている旗竿地ですが、うまく活用されているケースもあるようです。一例として挙げられるのが、ドッグランのスペースとして利用されているケースです。旗竿地ですが、道路から離れているため、ペットが逃げ出す、ペットが道路に飛び出すといった、アクシデントの発生を防ぎやすいです。道路に面していないという、居住者にとっては、デメリットと思える特性を逆手に取って、別の用途で活用する。この旗竿地活用のお話を知った時、不動産の活用もアイディア次第だなと感じた次第です。
ところで、ドッグランを単体で開業する場合には、特に必要な許認可はありません。常識的に、周辺のお住いの方々に開業についてアナウンス等されるのがマナーと思いますが、あくまで行政手続きという観点から考えた場合、必要ありません。その他確認すべき内容としては、用途地域等でしょうか。使用する建物がある地域が、どのような用途に利用可能か必ず確認するようにして下さい。個々の地域には、提供できるサービス等制限をかけている場合もあるため、これらについては、事前確認をする必要があります。
尚、ドッグランと併せて、カフェを併設したり（飲食店営業許可）、トリミング等のサービスを提供される場合（動物取扱業登録）は、必要となる許認可がありますので、お気をつけ下さい。
サービスを提供予定の地域の用途地域について不明な場合、提供するサービスに必要となる許認可等が不明な場合、当事務所にご相談頂ければ、確認致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
どんなことでも言えると思いますが、物事は、一面だけでなく、出来るだけ多くの視点から見た方が、いろんなアイディアが出てきますし、ビジネスで考えた場合、新事業につながる可能性があります。たとえ一見してデメリットが多いように思える土地であっても、デメリットを如何に、メリットにさせるか、経営側のやり方次第ですね。
尚、当事務所では、相続関連のお手伝いはもちろん、宅建士を活かして、不動産の活用等のご相談にも対応致します。お気軽にご相談頂けますと幸いです。
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