皆さんは旗竿地ご存じでしょうか？旗竿地も使い方次第で活用できる可能性があります

今日は不動産のお話をします。皆さんは、旗竿地、ご存じでしょうか？日ごろから、不動産に携わっていらっしゃる方は、ご存じの言葉と思いますが、一般の方には、あまりなじみがない言葉と思います。私自身、宅建士になる前は知りませんでした。

旗竿地（はたざおち）とは土地の形状や利用に関する用語で、日本の不動産用語の一つです。具体的には、以下のような特徴を持つ土地を指します。

旗竿地について

旗竿地とは、道路に接する細長い通路（竿部分）と、その奥に広がる敷地（旗部分）からなる土地形状のことです。上空から見ると、旗と竿のような形に見えるためこの名がついています。正式には「路地状敷地」と呼ばれ、建築基準法や各自治体の条例で定義されています。

この形状は、土地の分割や開発の際に、建築基準法の「接道義務」（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たすために生じることが多く、都市部の住宅密集地などでよく見られます。

旗竿地の利用について

このような形状の土地は、通路部分が狭いため、通常、通路部分には建物を建てることができず、通路の先にある広い部分に建物を建てます。このため、建物が通路に面しているわけではなく、通路を通って広い土地にアクセスする形になります。旗竿地は整形地に比べて制約が多く、活用に工夫が必要です。

旗竿地の利点と欠点について

旗竿地の利点

旗竿地の利点としては、プライバシーが確保しやすく、道路に面していないため騒音や交通の影響を受けにくいことがあります。

プライバシー性が高い：奥まった敷地のため、通行人の視線が届きにくく静かな住環境が得られる。
価格が比較的安い：評価額が下がりやすく、同じエリアでも割安で取得できる傾向がある。
路地部分を駐車場やアプローチに活用可能：幅が十分あれば駐車スペースとしても使える。

旗竿地の欠点

一方、欠点としては、通路部分の幅が狭い場合、車の出入りがしづらいことや、通路部分が他の土地と共有の場合、他の利用者とのトラブルの原因になりうることがあります。これら以外にも以下のような欠点が挙げられます。

建築コストが高くなりがち：資材搬入や上下水道の配管距離が長くなるため、工事費が割高になる。
条例による建築制限：共同住宅や特殊建築物（病院、学校など）は建てられない場合がある。
売却しにくい：形状の特殊性から、買い手が限られる傾向がある。
日当たり・風通しの悪さ：周囲に建物が密集している場合、採光や通風に工夫が必要。

そして、旗竿地に建物を建てるには注意しなければならない点があります。建築基準法に基づいて通路部が道路に2m以上接する必要があります。そして、通路全体において、2m以上の幅が必要なため、接道部分が2m以上でも通路の一部の幅が狭いと建築基準法を満たせません。仮に、通路部が道路に2m以上接していない、通路部の一部が2m以下といった場合は、旗竿地に建物を再建築できません。

このように旗竿地には、再建築する際に、制限がある場合もあるため、一般的には、好まれる土地の形態ではありません。こういった土地を相続される可能性がある方は、相続後について、どのように管理、運用していくか考えておいた方がよいと思います。場合によっては、相続そのものを見送る、相続放棄するといった方向も検討する必要があるかもしれません。

旗竿地の活用法について

こんな一般的には扱い難いと考えられている旗竿地ですが、うまく活用されているケースもあるようです。一例として挙げられるのが、ドッグランのスペースとして利用されているケースです。旗竿地ですが、道路から離れているため、ペットが逃げ出す、ペットが道路に飛び出すといった、アクシデントの発生を防ぎやすいです。道路に面していないという、居住者にとっては、デメリットと思える特性を逆手に取って、別の用途で活用する。この旗竿地活用のお話を知った時、不動産の活用もアイディア次第だなと感じた次第です。

ところで、ドッグランを単体で開業する場合には、特に必要な許認可はありません。常識的に、周辺のお住いの方々に開業についてアナウンス等されるのがマナーと思いますが、あくまで行政手続きという観点から考えた場合、必要ありません。その他確認すべき内容としては、用途地域等でしょうか。使用する建物がある地域が、どのような用途に利用可能か必ず確認するようにして下さい。個々の地域には、提供できるサービス等制限をかけている場合もあるため、これらについては、事前確認をする必要があります。

尚、ドッグランと併せて、カフェを併設したり（飲食店営業許可）、トリミング等のサービスを提供される場合（動物取扱業登録）は、必要となる許認可がありますので、お気をつけ下さい。

サービスを提供予定の地域の用途地域について不明な場合、提供するサービスに必要となる許認可等が不明な場合、当事務所にご相談頂ければ、確認致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

そして、ドッグラン以外にも、こんな旗竿地の使い方はいかがでしょうか？

① 戸建て住宅（自己居住・賃貸）: 最も一般的な活用法です。奥まった敷地を活かして静かな住環境を提供できます。賃貸住宅としても需要があり、メゾネット型やテラスハウスなど、工夫次第で魅力的な物件に仕上げることができます。
② 長屋建築（連棟式住宅）: 条例によっては共同住宅が建てられない旗竿地でも、長屋形式なら建築可能な場合があります。各住戸が独立した出入口を持つため、避難経路の確保がしやすく、建築基準法上の要件を満たしやすいのが特徴です。
③ 駐車場（コインパーキング）: 路地部分が広い場合は、駐車場として活用することも可能です。特に都市部では月極駐車場や時間貸し駐車場の需要が高く、初期投資も比較的少なく済みます。
④ トランクルーム・物置スペース: 旗部分が狭い場合や建築が難しい場合は、コンテナ型のトランクルームや物置スペースとして活用する方法もあります。ただし、コンテナ搬入には間口の広さが必要なため、事前の確認が重要です。
⑤ グループホーム・小規模福祉施設: 条例によっては可能なケースもあり、静かな環境を求める福祉施設には適している場合があります。ただし、避難経路や消防法の要件を満たす必要があります。

まとめ

どんなことでも言えると思いますが、物事は、一面だけでなく、出来るだけ多くの視点から見た方が、いろんなアイディアが出てきますし、ビジネスで考えた場合、新事業につながる可能性があります。たとえ一見してデメリットが多いように思える土地であっても、デメリットを如何に、メリットにさせるか、経営側のやり方次第ですね。

旗竿地の土地形状の特性を理解し、法令や条例に沿った計画を立てることで、十分に価値ある土地活用が可能です。静かな住環境や割安な取得価格といったメリットを活かし、設計や用途に工夫を凝らすことで、収益性のある不動産運用も実現できます。