住宅宿泊管理責任者について説明します　住宅宿泊管理業者に設置が必要です

皆さん、こんにちは。群馬県邑楽郡大泉町の行政書士事務所　行政書士オフィスかわしまです。

当事務所では、民泊を行いたい方の届出サポートをしております。民泊について、ご質問等ございましたら、お気軽に当事務所にご相談下さい。こちらの記事では、住宅宿泊事業法（民泊法）において、健全な民泊運営の要となるのが「住宅宿泊管理責任者」について説明させて頂きます。

民泊ホスト（住宅宿泊事業者）が不在型の民泊を運営する場合、その管理業務を「住宅宿泊管理業者」に委託する必要があります。そして、その管理業者の営業所ごとに置かなければならない「管理のプロ」が、この住宅宿泊管理責任者です。

住宅宿泊管理責任者について

住宅宿泊管理責任者は、言葉だけ聞くと、何やら難しくも聞こえます。確かに、責任は大きいですが、業務を簡単に説明してみますと「民泊管理事務所の現場責任者」といった内容になるかと思います。

2018年に施行された住宅宿泊事業法では、家主が同居しないタイプの民泊（家主不在型）において、騒音トラブルやゴミ問題、火災リスクなどを防ぐため、専門的な知識を持つ管理者を配置することを義務付けました。

住宅宿泊管理責任者が必要な理由について

民泊は不特定多数の外国人も含むゲストが宿泊するため、近隣住民との摩擦が生じやすいビジネスです。夜間の騒音対応、ゴミ出しルールの不徹底、火災や地震時の避難誘導などなど。これらを素人が行うのは限界があるため、一定の能力と実務経験を持った責任者が、管理業務全般を統括・監督する仕組みになっています。

住宅宿泊管理責任者になるための要件について

住宅宿泊管理責任者には、誰でもなれる訳ではありません。一定の要件が定められています。「欠格事由に該当しないこと」および「能力要件」のいずれかを満たす必要があります。能力要件について、以下で説明します。

① 実務経験によるルート

住宅の取引・管理に関する2年以上の実務経験

② 資格試験・講習によるルート

以下の資格を有しているか、講習を修了することで、要件を満たせます。

• 宅地建物取引士（宅建士）
• マンション管理士
• 賃貸不動産経営管理士
• 住宅宿泊管理業務に関する講習（登録実務講習）の修了者

住宅宿泊管理責任者の主な業務内容と役割について

住宅宿泊管理責任者が監督する「住宅宿泊管理業務」は、多岐にわたります。これらはゲストの満足度だけでなく、地域社会の平穏を守るための公的な性格も持っています。

A. 宿泊者の身分確認と名簿作成

宿泊者の氏名、住所、職業、国籍、旅券番号（外国人の場合）を正確に記録し、3年間保存します。これは警察や保健所の調査が入った際、直ちに対応できるようにするためです。

B. 衛生管理（清掃・リネン）

住宅の清潔を保つことはもちろん、換気や除湿、給水施設の保守点検などが含まれます。感染症対策の観点からも非常に重要視されています。

C. 安全確保（消防設備・避難経路）

非常用照明の設置、避難経路の表示、火災報知器の点検などを行います。ゲストが迷わず避難できるよう、図解を用いた説明も求められます。

D. 宿泊者への注意事項の説明

以下の内容を、書面（タブレット等を含む）かつ外国語を用いて説明しなければなりません。

• 騒音防止（パーティーの禁止等）
• ゴミの分別と出し方
• 火災予防に関する事項

E. 苦情対応（24時間体制）

近隣住民からの苦情に対し、常時（24時間）迅速に対応できる体制を整えるのが責任者の最大のミッションの一つです。現場に駆けつける、あるいは電話で即座に解決を図る能力が求められます。

住宅宿泊管理責任者の「設置基準」について

住宅宿泊管理業者は、「営業所または事務所ごと」に、専任の住宅宿泊管理責任者を置かなければなりません。

• 専任性の原則： 原則として、その営業所に常駐し、業務に専念できる状態でなければなりません。
• 管理棟数の制限： 明確な数値規定（1人何件まで）は法律上ありませんが、適切に管理を行えないほどの過剰な物件数を1人で担当することは、好ましくありません。行政側から指摘があるかもしれません。一般的には、苦情発生時に駆けつけられる距離や件数が考慮されます。

実務上の注意点と法的責任について

住宅宿泊管理責任者は、単に名前を貸すだけの存在ではありません。以下の法的責任を果たす必要があります。

業務の適正化

管理責任者は、従業者に対して適切な指導を行い、不適切な運営（ヤミ民泊化、虚偽報告など）が行われないよう監視する義務があります。

行政処分への影響

管理業務で違反（例：名簿の不備、苦情の放置）があった場合、その責任者および会社に対して業務停止命令や登録取消しといった厳しい行政処分が下される可能性があります。これは、責任者が所属する会社の社会的信用に直結します。

住宅宿泊管理責任者の登録実務講習について

資格や実務経験がない方が「住宅宿泊管理責任者」になるための最短ルートは、国土交通省の登録を受けた機関が実施する講習を受けることです。

• 講習内容： 住宅宿泊事業法、消防法、建築基準法、衛生管理、苦情対応の実践演習など。
• 形式： 通常、1日〜2日程度の座学（またはeラーニング）と修了試験が行われます。
• 難易度： 内容をしっかり理解していれば合格率は高いですが、民泊特有の「近隣住民とのトラブル解決法」などは非常に実戦的な内容です。

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